Pitäjät Teemat Hauho

Vastuunjako taloyhtiöissä ei ole yksiselitteistä

Kuvituskuva: Colourbox

Isännöitsijät joutuvat lähes päivittäin ratkomaan vastuunjakoon liittyviä kysymyksiä taloyhtiöissä. Likikään aina ei ole selvää, kuuluuko jokin remontti taloyhtiölle vai osakkaalle.

– Itse asiassa vastaus on harvoin yksiselitteisesti myöntävä tai kieltävä, sanoo hauholainen isännöitsijä Liisa Ilonen-Teivonen.

Hän myöntää, että isännöitsijän kannalta laki voisi olla nykyistä täsmällisempi. Laki määrittää taloyhtiön ja osakkaan vastuut, ja Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukko täsmentää niitä.

– Vastuunjakotaulukko ei ole kuitenkaan laki, ja taloyhtiön oma yhtiöjärjestys ohittaa taulukon suositukset. Rajapintoja siitä, mikä toimenpide kuuluu kenenkin vastuulle, on aika tavalla. Taloyhtiöillä on omia käytäntöjään, vaikkei yhtiöjärjestys suoranaisesti jotakin asiaa suoraan määrittäisikään. Ainakin itse pidän tärkeänä, että kaikkia osakkaita ja asukkaita kohdellaan taloyhtiössä tasavertaisesti. Jos yhdelle on jotakin korvattu, tulee korvaus maksaa muillekin. Mikäli esimerkiksi yhtiökokouksessa on yksimielisesti jotakin päätetty, on se tavallaan silloin jo taloyhtiön käytäntö.

Ilonen-Teivosen mukaan pesukoneet aiheuttavat paljon vastuukysymyksiä. Pesukone, kuten kaikki kodin koneet, ovat osakkaan vastuulla, ja hänen kuuluu valvoa niiden toimintaa. Putkirikko on taloyhtiön vastuulla, mutta esimerkiksi pesukoneen letkut ja liitäntäputket kuuluvat osakkaalle. Asukkailla on myös velvollisuus tarkastaa niiden kunto ja uusia ne noin 10 vuoden välein.

Jos asunnossa sattuu mittavampi vesivahinko, on yhtiöllä velvollisuus huolehtia sen korjauksesta. Yhtiön kiinteistövakuutus voi korvata vahingon osittain silloin, kun kyseessä on äkillinen ja yllättävä vahinko.

–Taloyhtiö voi kuitenkin edellyttää, että asukas maksaa remontin omavastuuosuuden. On tärkeää, että jokaisella osakkaalla ja asukkaalla on oma kotivakuutus.

Vahingon syytä tai aiheuttajaa voi olla joskus vaikea löytää.

–Isännöitsijän on joskus oltava salapoliisi. Takavuosina taloyhtiöissä asui paljon tee se itse -asukkaita, jotka tuppasivat tekemään remontteja sen kummemmin kyselemättä. Kun lakiin tuli ilmoittamisvelvollisuus, ovat nämä yllätysremontit käytännössä loppuneet.

Osakas voi mittauttaa huoneistostaan erilaisia asioita epäillessään vaikkapa kosteusvauriosta.

–Jos osakas tekee mittauksia ikään kuin varmuuden vuoksi, ei taloyhtiöllä ole velvollisuutta niitä maksaa.

Aiheuttaja joutuu maksumieheksi

– Näitä kysymyksiä käsitellään lähes päivittäin, ja ne kieltämättä askarruttavat ihmisiä ja laittavat meidät isännöitsijätkin pohtimaan asiaa, sanoo myös hauholainen isännöitsijä Jukka Pohjola.

– Vastuunjakoon liittyvät asiat eivät ole aina yksiselitteisiä. Aika usein on kyse kylpyhuoneremontista, kun vastuunjakokysymyksiä pohditaan. Kiinteistöliitolla on vastuunjakotaulukko, jossa on hyvinkin yksityiskohtaisesti määritelty korjaus- ja kunnossapitovastuuta taloyhtiön ja osakkaan välillä. Täytyy kuitenkin muistaa, että vastuunjakotaulukkokin on lainsäädännön tulkintaa, eikä sitä sellaisenaan voi joka tapauksessa soveltaa,

Laki määrittää yhtiön vastuulle eristeet ja rakenteet sekä perusjärjestelmät, kuten lämmitys- ja sähköjärjestelmät.

– Taloyhtiö voi laatia omia määräyksiään yhtiöjärjestykseen. Yhtiöjärjestyksen määräys ohittaa vastuunjakotaulukon. Lisäksi on hyvä muistaa, että vastuunjakotaulukko pätee, kun kyse on normaalista asumisesta, kulumisesta ja vanhenemisesta johtuvista vikaantumisista.

Pohjola muistuttaa, että esimerkiksi aiheuttamisperiaate on hyvä tiedostaa.

– Aiheuttamisperiaatteen mukaan se korvaa, joka rikkoo eli jos asukas huolimattomuudellaan aiheuttaa vaikkapa vesivahingon rakenteissa, jää korvausvastuu vahingon aiheuttajalle. Samoin ikkunan rikkominen tuo korvausvastuun asukkaalle, vaikka ikkuna onkin taloyhtiön korjaus- ja kunnossapitovastuulla.

Eräänlaisena nyrkkisääntönä voisi Pohjolan mukaan pitää sitä, että kaikki mikä on seinän takana näkymättömissä, kuuluu taloyhtiölle, mutta tapauskohtaisuus tulee siinäkin aina kuvaan mukaan.

– Jos remontissa on mentävä seinän läpi, saattaa korvausvastuu kuulua kokonaisuudessaan taloyhtiölle, vaikka esimerkiksi tapetit ovatkin asukkaan eikä taloyhtiön, tähdentää Pohjola. Vahinkotilanteissa korjataan aina lähtökohtaisesta alkuperäistä vastaavaan tasoon. Tasonparannukset jäävät osakkaan vastuulle.

Osakas saa Pohjolan mukaan teetättää huoneistossaan muutostöitä ja mittauksia omalla kustannuksellaan, mutta hänellä on velvollisuus ilmoittaa niistä taloyhtiölle.

– Taloyhtiö voi toki lähettää itse maksamansa mittaajan varmistamaan mittaukset, mikäli osakas osoittaa taloyhtiötä kohtaan vaatimuksia omien tutkimustulostensa perusteella.

Asiat saadaan Pohjolan mukaan ratkeamaan useimmiten sopuisasti.

– Erimielisyyksiä syntyy ehkä useimmiten kauppojen yhteydessä, jolloin asiat ovat enemmänkin ostajan ja myyjän välisiä. Asuntokaupat eivät kuitenkaan muuta vastuunjakoa osakkaan ja yhtiön välillä.

Kiinteistöliitossa on neuvontapalvelu jäsenetuna taloyhtiöiden hallituksen jäsenille, jos taloyhtiö on Kiinteistöliiton jäsen.

Vuokralaisen täytyy aina kysyä lupa

Vuokralla asuvan tulee aina pyytää omalta vuokraisännältään kirjallinen lupa, ennen kuin ryhtyy minkäänlaisiin remontteihin vuokraamassaan asunnossa. Etukäteen on sekin sovittava, kuka mahdolliset muutostyöt maksaa.

Asunnon huoltoon ja kunnossapitoon liittyvät työt kuuluvat vuokranantajan maksettavaksi, mutta yleensä vuokralaisen vastuulla on maksaa asiat, joiden huonoon kuntoon vuokralainen on itse toiminnallaan vaikuttanut. Uuteen asuntoon muuttaessaan vuokralaisen kannattaakin kuvata tai videoida koko asunto, niin ettei esimerkiksi pois muuttamisen jälkeen joudu maksamaan sellaisista jäljistä, joita ei itse ole aiheuttanut.

Vuokraisännällä on oikeus tulla katsomaan asunnossa tehtyjä kunnostustöitä, mutta vain vuokralaisen kanssa yhdessä sovittuna aikana.

Vuokralaisella on myös ilmoitusvelvollisuus, jonka mukaan hänen tulee ilmoittaa eteenpäin isännöitsijälle tai huoltoyhtiöön, kun havaitsee asunnossa vian tai puutteen – esimerkiksi tiputtavan hanan. Vakavat asiat, kuten vesivahingot tai niiden epäily, tulee ilmoittaa viipymättä huoltoyhtiöön ja vuokranantajalle.

 

 

 

Isot saneeraukset ovat aina taloyhtiön vastuulla

Mainoksia

Sosiaalisessa mediassa

TV-ohjelmat